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春江水暖鴨先知?！氨本┒址砍山涣客壬蠞q96%”所啟示的，是樓市的逐漸回暖嗎？
北京房市進(jìn)入“小陽(yáng)春”？專家稱或由學(xué)區(qū)房交易驅(qū)動(dòng)
據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，近日記者走訪北京多個(gè)在售樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)看房人數(shù)增加了不少，咨詢量和成交量有所回升，二手房交易近期也較為活躍。
記者了解到，目前北京購(gòu)房者以首套剛需群體為主，整體占比近70%，客戶對(duì)價(jià)格、區(qū)位、環(huán)境等要求也越來(lái)越高。某平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2月1日至2月23日，北京二手房成交11638套，環(huán)比上漲74.07%，同比上漲96.29%。
伴隨著網(wǎng)簽量的增多，銀行的業(yè)務(wù)也在增加。銀行工作人員表示，二月份較一月份的日平臺(tái)辦理量提升50%，同時(shí)春節(jié)以后整體的需求有明顯增加，我們由原來(lái)的處理時(shí)長(zhǎng)從將近一個(gè)小時(shí)提升至目前為止40分鐘，整體的審批處理時(shí)效提升超過(guò)20%。
值得一提的是，今年一月時(shí)值農(nóng)歷春節(jié)，部分購(gòu)房需求或受及假期影響被壓制。據(jù)界面新聞此前報(bào)道，從北京樓市這幾年的慣性來(lái)看，年前和剛過(guò)完年都是二手房市場(chǎng)成交高峰期。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京近年春節(jié)后出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的原因，就是部分家長(zhǎng)要在3-4月購(gòu)買學(xué)區(qū)房，最晚在1-2月賣掉房子?！?023年是北京歷史上入學(xué)人數(shù)最多的一年，肯定也會(huì)出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’?！?/P>
張大偉在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，北京是一個(gè)以二手房交易為主的市場(chǎng)，二手房月網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套是樓市“枯榮線”，月網(wǎng)簽高于1.2萬(wàn)套，市場(chǎng)會(huì)保持平穩(wěn)，高于1.5萬(wàn)套的話，價(jià)格可能會(huì)走強(qiáng)；月網(wǎng)簽低于1.2萬(wàn)套，市場(chǎng)會(huì)比較低迷，更低的話，價(jià)格則會(huì)下調(diào)。其進(jìn)一步指出，市場(chǎng)能否繼續(xù)持續(xù)回暖，則要看政策的優(yōu)化程度。
值得注意的是，今年年初北京二手房整體價(jià)格平穩(wěn)，部分片區(qū)甚至延續(xù)去年的微跌情況。多為中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)表示：“北京的二手房市場(chǎng)除了學(xué)區(qū)房以外都很平穩(wěn)，這幾年想靠短期買房子賺快錢是不可能的。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格在疫情期間是一直漲的，其他的基本沒(méi)有變化?！?/P>
暖風(fēng)吹、暖風(fēng)吹、暖風(fēng)能否一直吹？
暖意是可以被感受到的。除了北京，杭州、成都、蘇州等二線城市的二手房市場(chǎng)同樣“熱起來(lái)了”。
據(jù)界面新聞報(bào)道，自2月開(kāi)始，成都二手房帶看量就進(jìn)入“狂飆期”，每周超過(guò)15萬(wàn)套。而從2021年4月至今，二手房帶看量最高也僅定格在10萬(wàn)套/周。借此熱度，二手房成交價(jià)開(kāi)始試水上揚(yáng)，量增價(jià)漲?！皩?duì)于房東來(lái)說(shuō)，每天都有人看他的房子，自然就知道市場(chǎng)熱起來(lái)了，漲價(jià)是順勢(shì)而為?！?/P>
錢江晚報(bào)日前走訪了幾大中介簽約中心，發(fā)現(xiàn)店內(nèi)座無(wú)虛席，簽約專員中午飯都沒(méi)時(shí)間吃。以截至2月12日的數(shù)據(jù)為例，杭州市（含臨安、富陽(yáng)）2月二手房成交量為2019套，而上月整月才成交2809套，同比去年1月和3月（非春節(jié)）的前12天，今年樓市也顯露出回暖跡象。
二手房的暖風(fēng)還吹到了新房市場(chǎng)。據(jù)都市快報(bào)報(bào)道，日前杭州申花板塊的紅盤(pán)馥香園意向公示結(jié)果出爐，中簽率僅為11.51%，人才也需要拼社保。此外遠(yuǎn)郊盤(pán)同樣頗有活力，綠城在富陽(yáng)的3個(gè)項(xiàng)目新春熱銷超5000萬(wàn)，蕭山新城板塊某項(xiàng)目的每周帶看量也有至少400組。
一些數(shù)據(jù)可以更宏觀地反應(yīng)市場(chǎng)變化。從2月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布地70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，多地樓市確有回暖，整體趨勢(shì)向好。1月70城新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市顯著增加，環(huán)比跌幅大幅收窄。其中新房上漲城市數(shù)量36個(gè)，較上月增加21城，上漲城市數(shù)量自2021年9月以來(lái)首次超過(guò)下跌城市數(shù)量。
從漲跌幅情況來(lái)看，70城平均環(huán)比接近持平，較上月上升0.24個(gè)百分點(diǎn)；上漲城市平均漲幅0.31%，較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市新房銷售價(jià)格來(lái)看，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別為0.2%、0.1%和-0.1%，至此，一二線城市環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)正，三線城市降勢(shì)放緩。在這波復(fù)蘇行情中，一線城市領(lǐng)銜復(fù)蘇，重點(diǎn)二線城市緊隨其后，尤其是長(zhǎng)珠三角熱點(diǎn)城市。
仁澤平微博截圖
經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平在微博上提到，預(yù)計(jì)3到4月樓市小陽(yáng)春，溫和，局部城市，主因經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，部分開(kāi)發(fā)商二三季度可能會(huì)結(jié)束冬眠。
實(shí)際上，開(kāi)年以來(lái)多地土地市場(chǎng)已有所升溫。日前今年杭州首批集中供地正式出讓，13宗涉宅地塊全部成交，成交樓面均價(jià)19492元/平方米，平均溢價(jià)率9.3%。其中蕭山城區(qū)市北地塊還未開(kāi)拍報(bào)價(jià)已封頂，參與搖號(hào)企業(yè)多達(dá)60家，創(chuàng)下杭州單一地塊參拍房企數(shù)量新高。最終該地塊被南昌市政以封頂價(jià)16.18億元拿下。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，84個(gè)城市完成住宅用地出讓，共計(jì)成交272宗，總出讓金額為268.7億元，平均溢價(jià)率5.28%。據(jù)證券日?qǐng)?bào)援引某行業(yè)分析師觀點(diǎn)，多地土地市場(chǎng)回暖或與重點(diǎn)城市樓市銷售回溫有關(guān)。同時(shí)，雖然重點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊大受青睞，一些郊區(qū)地塊依然出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，分化現(xiàn)象在加劇。
政策是寬松了，但市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間
2022年以來(lái)，全國(guó)多地接連出臺(tái)放寬限購(gòu)、限售、限貸的政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，自去年12月以來(lái)，已有東莞、佛山、南京、濟(jì)南多個(gè)特大城市放開(kāi)樓市限購(gòu)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉分析，今年限購(gòu)城市很可能只剩個(gè)位數(shù)，即一線城市和少數(shù)二線熱點(diǎn)城市。其中，一線城市的主城區(qū)會(huì)繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)政策。張大偉說(shuō)，一線城市之外，像杭州、廈門(mén)等熱點(diǎn)二線城市可能也就少部分核心城區(qū)會(huì)繼續(xù)限購(gòu)，其他區(qū)域有望全面放開(kāi)，即便是繼續(xù)限購(gòu)的區(qū)域也可能會(huì)有明顯放松。
放寬限售方面，就在2月中旬揚(yáng)州市住建局出臺(tái)新政，取消了在市區(qū)換房置業(yè)中的原有住房3年限售限制，有利于“以舊換新”“以小換大”等改善需求家庭推動(dòng)置業(yè)計(jì)劃。
在首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立后，多地下調(diào)房貸利率已成“常態(tài)”。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年1月30日，中國(guó)至少有30城下調(diào)首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。30個(gè)城市中，除蘭州外，其余29個(gè)城市房貸利率均已進(jìn)入“3時(shí)代”。此外，“百歲貸”“連心貸”等屢上熱搜的產(chǎn)品，本質(zhì)上也是為了激活住房消費(fèi)需求。
但政策可以多大程度上刺激需求呢？
據(jù)華爾街見(jiàn)聞報(bào)道，眼下市場(chǎng)熱度相比往年更多是復(fù)蘇，而非火爆。全國(guó)房?jī)r(jià)天花板的深圳，誕生了“5000萬(wàn)蹲”的深圳，二手房交易量低于2000套的狀況已經(jīng)持續(xù)了一年，即便是2月上半月開(kāi)始有突破這一數(shù)據(jù)的跡象，但也不過(guò)是回到2000套上方而已。在近16年里，這一數(shù)據(jù)依舊低于2008年上半年、2012年上半年兩個(gè)低點(diǎn)，甚至不到這兩個(gè)低點(diǎn)均值的一半。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本輪需求釋放多半是滯后和預(yù)期適度修復(fù)帶動(dòng)的，成交結(jié)構(gòu)上，以剛需和換房需求為主。這部分需求預(yù)計(jì)在上半年釋放殆盡，且對(duì)價(jià)格較為敏感，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格反彈的力度會(huì)比較小。由于目前加杠桿的情緒比較弱，收入和工作前景預(yù)期并不很樂(lè)觀，后續(xù)樓市企穩(wěn)還有待政策的進(jìn)一步紓困和居民收入的修復(fù)，但這是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。整體來(lái)看，今年市場(chǎng)弱勢(shì)回升。
中指研究院同樣指出，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，但更多體現(xiàn)在部分核心一二線城市，多數(shù)城市購(gòu)房者觀望情緒仍較重，市場(chǎng)修復(fù)仍需時(shí)間。