春節(jié)過后，在不斷加碼的力促樓市回暖政策加持之下的一月份樓市成績(jī)單已出爐，百強(qiáng)房企銷售收入和去化面積降幅同比收窄但依然下滑明顯，除少數(shù)城市外房?jī)r(jià)維穩(wěn)壓力不小，而排隊(duì)提前還貸已然成為近期的熱議話題。樓市尚待反轉(zhuǎn)的現(xiàn)在，是買房和提前還貸的好時(shí)機(jī)嗎？
1、關(guān)于樓市走勢(shì)的判斷。去年以來從供給端到市場(chǎng)端的一系列不斷加碼的政策操作被坊間稱作第一支箭、第二支箭、第三只箭等，都旨在扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)和促進(jìn)行業(yè)復(fù)蘇，以實(shí)現(xiàn)保衛(wèi)日益吃緊的地方財(cái)政和保增長(zhǎng)、拼經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)，但樓市下滑態(tài)勢(shì)并未根本改變。主要原因在于樓市回暖與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)基本面高度相關(guān)而需要宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的助力，再加上樓市是個(gè)買漲不買落市場(chǎng)，預(yù)期改善和信心修復(fù)才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)回暖，利好政策只有助力作用而無法起到根本扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，因此后續(xù)政策層面仍存在進(jìn)一步松綁空間。
2、 二手房交易在部分城市的再度活躍是否意味著樓市基本面轉(zhuǎn)向。一般情況下二手房市場(chǎng)啟動(dòng)都滯后于新房市場(chǎng)，二手房交易目前在部分城市再度活躍一方面與樓市交易的存量特征顯現(xiàn)有關(guān)，另一方面也與樓市交易不振之下剛改需求占比提升有關(guān)，另外一些城市為活躍樓市而簡(jiǎn)化二手房交易程序、減免相關(guān)稅費(fèi)以及推出二手房“帶押過戶”也有助力效果，但并不代表樓市已整體回暖。
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3、樓市真正回暖的標(biāo)志。樓市走勢(shì)需從交易的量與價(jià)兩個(gè)因素進(jìn)行綜合判斷，量與價(jià)同時(shí)回暖才代表著樓市的真正回暖，而量升價(jià)降與有價(jià)無市都不是樓市回暖的特征，反而都意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)的加大。剛需和改善性需求是樓市平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)，但是樓市回暖的真正推動(dòng)力還是來自于投資性需求，只有投資性需求才能更加市場(chǎng)化推動(dòng)樓市格局的優(yōu)化調(diào)整。
4、疫情對(duì)樓市心態(tài)的影響。疫情引發(fā)的嚴(yán)格管控確實(shí)加大了市場(chǎng)剛需心理，但是長(zhǎng)時(shí)間的防控影響了經(jīng)濟(jì)活躍度和收入預(yù)期，反過來也影響了置業(yè)偏好和購房能力，導(dǎo)致疫情防控的放開未必會(huì)必然導(dǎo)致樓市購買力的爆發(fā)，反而因社會(huì)心理受疫情防控影響帶來的變化可能會(huì)長(zhǎng)期改變置業(yè)心態(tài)。
5、疫后商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)能否迅速復(fù)蘇。社交和旅游的恢復(fù)有助于服務(wù)業(yè)與旅游業(yè)的恢復(fù)，但三年防疫管控改變了人們的經(jīng)濟(jì)狀況和買房與消費(fèi)理念，流動(dòng)性遜于住宅的商業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)的投資屬性更強(qiáng)，全面恢復(fù)還有賴于市場(chǎng)的根本性反轉(zhuǎn)，旨在賺取周期差價(jià)和獲得持有價(jià)值的外資和險(xiǎn)資對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的趁低吸納也僅限于流動(dòng)性更有保證的一線城市與二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
6、易地扶貧搬遷安置難以改變樓市整體走勢(shì)。易地扶貧搬遷安置政策對(duì)三、四線城市意味著增加了新的規(guī)?；行枨?，很大程度上類似于棚改活動(dòng)再啟動(dòng)，但易地扶貧搬遷安置屬于規(guī)?；瘎傂瑁m利好三四線城市樓市復(fù)蘇，但卻難以改變?nèi)珖鴺鞘姓w走勢(shì)。
7、一線城市市場(chǎng)不會(huì)輕易放開。房地產(chǎn)及由此衍生的土地財(cái)政是支持中國城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的財(cái)富密碼，而作為貨幣創(chuàng)造重要抵押物的房產(chǎn)與地價(jià)的穩(wěn)定就成為維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和金融安全的核心。保持一線城市較高的入市門檻，可有效防止投資性需求所推動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性重構(gòu)對(duì)三四線市場(chǎng)的沖擊所引發(fā)的抵押品價(jià)值重估可能觸發(fā)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。
8、Z世代將改變中國樓市的未來。不同于60、70后一代，在物質(zhì)豐盛與高房?jī)r(jià)時(shí)代成長(zhǎng)起來的Z世代，將在很大程度上顛覆國人長(zhǎng)期以來的置業(yè)偏好。更加追求個(gè)人價(jià)值與個(gè)體感受的Z世代在貨幣超發(fā)、城市化和市場(chǎng)化深度推進(jìn)階段所共同推動(dòng)的樓市價(jià)值重構(gòu)與生活壓力的雙重沖擊下能否托起中國樓市的未來，是一個(gè)值得關(guān)注的問題。
9、現(xiàn)在是否為入市買房的好時(shí)機(jī)。今年樓市政策面利好頻出且政策力度更大、覆蓋面越來越廣，行業(yè)氛圍與政策環(huán)境大為改善，但顯然并未改變樓市走勢(shì)，除無須過多關(guān)注入市時(shí)機(jī)的剛改需求之外，買漲不買落永遠(yuǎn)是投資性需求的不變法則。除結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)之外，目前并非投資性需求入市的好時(shí)機(jī)，持幣靜待行業(yè)的真正復(fù)蘇是當(dāng)前的理性選擇。
10、排隊(duì)還貸值不值。按揭貸款作為違約率極低的優(yōu)質(zhì)信貸業(yè)務(wù)，銀行自然不希望被提前歸還而自行設(shè)置了還款額度并希望依約收取提前還款罰金，而經(jīng)濟(jì)下行之下投資機(jī)會(huì)缺乏讓機(jī)會(huì)成本催生了排隊(duì)提前還貸現(xiàn)象。是否提前還貸，應(yīng)主要取決于家庭與個(gè)人的資金狀況、投資機(jī)會(huì)與收入預(yù)期，須以不影響家庭生活的正常開支和必要的風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)蓄為前提。
（轉(zhuǎn)自 凱文叔叔的財(cái)經(jīng)觀察）