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兩年間，物業(yè)股的命運從波峰跌到谷底。
2020年，物企批量上市，且成了資本市場的當紅炸子雞。年內，七成個股上漲，最火爆的個股市盈率近兩百倍。
(資料圖片)
于市場情緒高漲時，物業(yè)公司通過IPO和高位配股，獲得大量資金，或用以發(fā)展社區(qū)電商等社區(qū)增值服務，或用來吞并中小型物業(yè)公司，以提升規(guī)模和排位。
IPO讓一批手持股權的物業(yè)高管晉升富豪。2020年，第一服務控股（2107.HK）張鵬持股市值一度過億，和泓服務（6093.HK）劉江持股市值4.86億，南都物業(yè)（603506.SH）韓芳28年奮斗換來16億身家……
碧桂園服務總裁李長江也體會到了前所未有的財富風速，一下變成了億萬富翁。2020年內，李長江5次減持公司股票，累計變現(xiàn)金額超過1.3億港元。
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近一年來，物業(yè)股“退燒”。據國金證券統(tǒng)計，截至2022年8月31日，國企物管公司、民企物管公司且關聯(lián)房企公開債未展期、民企物管公司且關聯(lián)房企公開債已展期這三類公司的滾動市盈率平均值分別為25.7倍、12.4倍和4.2倍。
同時，伴隨著地產不景氣，物業(yè)公司的地產關聯(lián)業(yè)務大幅縮水。大量物業(yè)公司被擺上貨架，遑論拿資金去收并購。失去了外部拉動力的物企，正在尋找新的增長極，提高自身造血能力。
物管企業(yè)急剎車
物業(yè)的原始形態(tài)為“四?！保幢?、保綠、保修、保安服務，是沒啥技術含量、又沒溢價空間的辛苦活兒。
“物業(yè)公司收投資人錢的能力遠大于收客戶錢的能力?！?020年9月，萬科物業(yè)CEO朱保全曾在行業(yè)大會上調侃稱，“到底是一群勞動者干出了令高智商樂得出錢的行業(yè)？還是一群高智商投資人投出了一個不為人知的故事？”
然而，當物企批量上市時，個個拿出了亮眼的增速。這主要源于物企將大量多元化業(yè)務整合進了公司業(yè)務范疇，或者依靠大舉收并購拉動增長。
上市物企的業(yè)務板塊普遍包括：物業(yè)管理、業(yè)主增值（社區(qū)增值）和非業(yè)主增值服務。其中，物業(yè)管理毛利率低，社區(qū)增值服務普遍未成氣候，而非業(yè)主增值服務則打包了大量地產公司高利潤的業(yè)務，對物企的財報數(shù)據形成重要支撐。
該部分業(yè)務多為從關聯(lián)地產公司的營銷中心承接過來的業(yè)務，如案場服務、前介服務、顧問服務、審圖等，與物企自身的造血能力不掛鉤。例如，2021年，濱江服務（03316.HK）的非業(yè)主增值服務貢獻了1.89億元的毛利潤，高過物業(yè)管理服務1.61億元的毛利潤，占公司總毛利的42%。
今年以來，部分房企開盤量減少，關聯(lián)物業(yè)股的業(yè)績“水分”被擠出。
據國金證券統(tǒng)計，2022年上半年，40家上市物管公司收入合計941億元，同比增長30%，相較去年同期54%的增速有所放緩。今年上半年有4家物業(yè)公司收入同比下滑，這是物業(yè)板塊首次出現(xiàn)收入下滑的現(xiàn)象。上半年的歸母凈利潤合計99億元，同比下滑7%。
其中，關聯(lián)房企公開債已展期的民營物管公司，2022年上半年歸母凈利潤同比增速中位值為-84.2%。這一降幅主要因為關聯(lián)房企經營狀況不佳，導致物企的非業(yè)主增值服務業(yè)務收縮，以及應收賬款減值大幅增加。
數(shù)名一線物業(yè)人員對時代財經表示，今年來公司項目減少，通過調崗或者變相降薪，來使員工主動離職。
另一方面，靠收并購拉動增長的法子也行不通了。大量物企被擺上貨架，以求回籠資金為地產公司“補血”，遑論拿出資金去收并購。此時行業(yè)內僅有國央企背景的物企以及私募基金具有抄底物業(yè)股的實力。
據中指數(shù)據統(tǒng)計，2019年至2021年，物管行業(yè)收并購事件的總交易金額急速增長，分別為30.2億元、106.1億元和362.5億元。
而截至日前，2022年物管行業(yè)已披露相關信息的并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。
于行業(yè)低谷期，多家物企加大外拓力度，加強自身造血能力?！霸谖锲蟮脑鍪章窂街?，我比較看好商辦服務、公建服務、城市服務等，也就是為學校、醫(yī)院、城市等提供保潔、保綠等服務，也是物企相對所擅長的?！痹吐氂谌A東一家頭部物業(yè)公司的王亮表示。
例如，2022年中報顯示，新城悅服務（01755.HK）和旭輝永升服務（01995.HK）均通過拓展非住宅在管面積，帶動了公司收入的增長。
社區(qū)電商“虛火”
“潮玩雙旦，最高直降1400元，立即搶購。”“年貨節(jié)盛宴開席，好貨提前買?！迸R近年底，購物促銷信息開始充斥著物業(yè)APP。
物業(yè)管理此前多年作為房地產的附屬部門而存在。一朝被資本熱捧，在于其上附著的諸多想象空間：社區(qū)服務、健康醫(yī)療、科技智能、美居家裝等等。
保利物業(yè)（06049.HK）總經理吳蘭玉2020年底指出，此前兩年有十多家物業(yè)公司變更企業(yè)名稱，貼上新興概念。這些企業(yè)大致可分為兩派：一派是科技派，他們強調物業(yè)將是科技驅動的行業(yè)；另一派是生活派，稱要發(fā)展消費、健康、醫(yī)療、教育和養(yǎng)老等多維度的生活服務。
其中，社區(qū)電商幾乎成為了物業(yè)APP的標配。以旭輝永升服務的業(yè)主APP“永升活”為例，其線上商城包括了名優(yōu)美酒、尋味專區(qū)、時令嘗鮮、糧油米面、廚房家電、家居生活等類目。
世茂服務（00873.HK）的APP“茂家”也顯示，其線上商場包含生鮮、家電等類目，不時還有“愛拼購”和“超值兌換”等促銷活動。
不止社區(qū)電商，物業(yè)公司的“科技+”業(yè)務一度如火如荼。2021年8月底，睿睿跟隨領導跳槽來到了某物業(yè)公司的科技子公司，漲薪20%。
睿睿在職的一年間，公司處于擴張狀態(tài)?！爱敃r產品經理有十來人，開發(fā)有三十多、四十多人。公司希望能達到一個產品經理配七、八個開發(fā)的配比，因為公司的業(yè)務線比較多?！鳖ｎr代財經表示。
據睿睿介紹，公司的業(yè)務范疇包括：面向業(yè)主的APP、面向員工的APP、市場拓展平臺、智慧停車系統(tǒng)，以及設備生產部門（包括小區(qū)人臉識別設備）等。
“IT業(yè)務整體比較燒錢。其中，社區(qū)電商相對比較燒錢，銷售類目比較少。設備生產部門比較有盈利點?！鳖ｎ１硎?。
王亮就職的物業(yè)公司，其多元化業(yè)務包括社區(qū)電商、養(yǎng)老、托育、裝修、科技、電梯維修、城市服務等。
“各個業(yè)務形成‘賽馬’的機制，以專業(yè)團隊獨立運營，都在探索階段，各個業(yè)務均有發(fā)展規(guī)劃和經營目標。”王亮認為，有的新業(yè)務還在前期投入階段，可能還沒辦法覆蓋成本，這也是十分正常的。
王亮提到，公司組建了專門的業(yè)務團隊來做社區(qū)電商?！爱斎?，有些業(yè)主可能更習慣去京東淘寶或者附近的超市買東西。但是物業(yè)也想賺這筆錢，不想浪費了業(yè)主資源，通過精選的商品，加上管家的服務，還是有一些銷量的。”
時代財經查詢多個物業(yè)APP發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商品沒有購買記錄，少數(shù)商品只有個位數(shù)的購買記錄。
（文中受訪者均為化名。）