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二手房交易又有新的模式，不用還完房貸就能過(guò)戶！
8月17日，濟(jì)南推出二手房“帶押過(guò)戶”登記，對(duì)于存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)須提前還貸或墊付資金，即不用先歸還原來(lái)的房貸，就可以完成過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的住房貸款。
引入公證“提存賬戶”
過(guò)去，購(gòu)房者辦理二手房交易過(guò)戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過(guò)戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購(gòu)房款。買賣雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過(guò)橋資金，房屋過(guò)戶的成本高。
此次濟(jì)南推出的“帶押過(guò)戶”實(shí)施后，“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”，買賣雙方無(wú)需跑腿，轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過(guò)銀行就可以完成線上申請(qǐng)，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記，賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)天或第二天就可以拿到房款，結(jié)清原銀行貸款。所以，實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”后，不用先歸還原來(lái)的房貸就可以完成交易、發(fā)放新的貸款，新貸款發(fā)放的同時(shí)也完成了原貸款的結(jié)清和房產(chǎn)的交易過(guò)戶。
而在濟(jì)南推出的“帶押過(guò)戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，相關(guān)人士介紹，公證處是法律規(guī)定的提存機(jī)構(gòu)。存量房“帶押過(guò)戶”交易模式中通過(guò)公證處的提存業(yè)務(wù)、委托公證等一系列公證組合服務(wù)實(shí)現(xiàn)《民法典》規(guī)定的存量房帶抵押過(guò)戶，從而實(shí)現(xiàn)法律規(guī)定所倡導(dǎo)指引的保障交易安全、降低交易成本的立法價(jià)值取向。買賣雙方在簽署買賣合同的同時(shí)會(huì)同步簽署提存協(xié)議、委托書(shū)，由買方將首付款和買方的銀行貸款提存到公證處提存賬戶，在完成房產(chǎn)過(guò)戶登記后，公證處將上述款項(xiàng)打入賣家銀行賬戶用于償還賣家尚未償付的貸款，剩余部分打入賣方個(gè)人賬戶。
“過(guò)橋資金”是灰色地帶
有分析人士表示，實(shí)施二手房“帶押過(guò)戶”后，既減輕了過(guò)橋資金煩惱，降低了再入市門檻，又增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場(chǎng)上的流通成本，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“過(guò)橋資金”也就是市場(chǎng)所說(shuō)的“贖樓費(fèi)”，一直是二手房交易中的灰色地帶，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非常不明確?！爸百I房時(shí)就被中介坑了，原業(yè)主的欠款是170萬(wàn)元左右，中介房說(shuō)過(guò)橋資金也就是替業(yè)主贖樓的短期借款，全非費(fèi)用算下來(lái)要37000元左右，其實(shí)整個(gè)交易過(guò)程時(shí)間還不到兩個(gè)月，這個(gè)利率水份太高?！标愊壬百?gòu)買了深圳龍崗的一套二手房，在于中介機(jī)構(gòu)交涉許久后，中介機(jī)構(gòu)才同意稍微減少了過(guò)橋的收費(fèi)。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在今年8月2日，昆明已成功辦理了云南首筆二手房“帶抵押過(guò)戶”合并登記業(yè)務(wù)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過(guò)去也有城市試圖推進(jìn)這項(xiàng)政策，但由于擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，銀行之間的協(xié)調(diào)等，并未有效推進(jìn)。濟(jì)南的新政，有望縮短交易周期，甚至可以縮短一半，這一政策有助于加快換房需求入市，提升新房交易量有所助力，會(huì)促進(jìn)新市民購(gòu)買二手房及在該城市扎根落戶，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是一個(gè)二手房交易過(guò)戶和登記的政策，其實(shí)也是二手房加快流通和交易的政策，此類政策背后體現(xiàn)了降低二手房交易成本、活躍二手房的政策創(chuàng)新思路，對(duì)于全國(guó)二手房市場(chǎng)的政策也有啟發(fā)。近期多地二手房市場(chǎng)有一些回暖跡象，但要警惕其可能是暫時(shí)的現(xiàn)象，或者說(shuō)一些是因?yàn)槎址咳∠拶?gòu)限售而短期釋放的需求。要真正破解二手房交易方面的問(wèn)題，關(guān)鍵就要破解“如何讓房東不籌錢還貸款”、“如何讓買賣、過(guò)戶、登記在一日內(nèi)完成”這兩個(gè)問(wèn)題。