相比往年，多家房企2021年財(cái)報(bào)“難產(chǎn)”。而從已公布的房企財(cái)報(bào)中，不難看出行業(yè)正發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，A股上市房企有約30家已披露2021年財(cái)報(bào)，而H股已披露2021年財(cái)報(bào)的房企超80家，其中，A+H股合計(jì)超60家房企凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑。
有業(yè)內(nèi)人士表示：“已發(fā)布年報(bào)的企業(yè)存在一些共同特征，首先是銷售增速大幅放緩，多數(shù)房企增長(zhǎng)幅度在10%以內(nèi)，部分房企甚至是負(fù)增長(zhǎng)，幾乎80%的房企不能完成年初定下的銷售目標(biāo)。”
從目前已公布年報(bào)的內(nèi)房股業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，房企整體盈利能力繼續(xù)走低，毛利率均值為24.5%，同比下滑3.7個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)收入增加16%，但凈利潤(rùn)卻下滑了26%，“增收不增利”現(xiàn)象明顯。
多種因素致房企凈利下滑
據(jù)財(cái)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，目前A股已披露2021年度業(yè)績(jī)房企中，超10家房企凈利潤(rùn)同比下滑，包括萬(wàn)科、新城控股、招商蛇口、華僑城A、金融街、信達(dá)地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、中華企業(yè)、冠城大通、陽(yáng)光股份等。
H股已披露2021年度業(yè)績(jī)房企中，約50家房企凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比下滑，其中超10家房企凈利潤(rùn)為負(fù)數(shù)，即處于虧損狀態(tài)。
分析人士指出，2021年下半年以來(lái)，市場(chǎng)行情驟然變冷，為了實(shí)現(xiàn)快速去化、快速回籠資金，房企采用各種降價(jià)促銷手段，因此項(xiàng)目的整體利潤(rùn)難有保障。
“結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率較前期降低，所以房企利潤(rùn)情況普遍不理想；經(jīng)營(yíng)型業(yè)務(wù)為主的企業(yè)，受疫情影響，文旅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不佳?！毙袠I(yè)專家表示。
浙商證券地產(chǎn)分析師楊凡告訴記者，造成房企凈利潤(rùn)下滑的原因是多方面的，其中，毛利率下滑和計(jì)提減值對(duì)凈利潤(rùn)影響最大。
值得一提的是，目前各房企采取的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不同，也會(huì)影響其凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)的最終呈現(xiàn)，例如萬(wàn)科采取的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是成本法，而其他房企采取的是估值法。
數(shù)據(jù)顯示，2021年萬(wàn)科集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)225億元，同比下降45.7%。
在萬(wàn)科2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，有投資者認(rèn)為萬(wàn)科采取成本法會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)呈現(xiàn)過(guò)于保守，并詢問(wèn)萬(wàn)科，未來(lái)會(huì)不會(huì)考慮將成本法轉(zhuǎn)成公允價(jià)值計(jì)量法。
對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)CFO韓慧華表示，“用成本法會(huì)對(duì)萬(wàn)科的費(fèi)率、毛利率都有一定影響，并且估值沒(méi)有辦法動(dòng)態(tài)體現(xiàn)，一來(lái)一去對(duì)凈利的折損是比較大的，但在行業(yè)周期變化的時(shí)候，用估值法容易對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表造成波動(dòng)，在這種情況下我們?cè)跁?huì)計(jì)政策的選擇上偏向于更穩(wěn)健的方法，這也是我們長(zhǎng)期堅(jiān)持成本法的考慮?！?/p>
不過(guò)，另有分析指出，如果企業(yè)資產(chǎn)價(jià)格上升，成本法會(huì)使得利潤(rùn)的呈現(xiàn)更為保守，但如果資產(chǎn)價(jià)格下降，估值法對(duì)利潤(rùn)的體現(xiàn)則更為客觀。
高毛利率時(shí)代一去不復(fù)返
未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)毛利率將逐步回歸至合理區(qū)間，已逐漸成為行業(yè)共識(shí)。
“房企采取一系列行動(dòng)和舉措來(lái)減緩利潤(rùn)下滑的速度，所以才有了精細(xì)化管理、組織架構(gòu)調(diào)整等等，最大化的去壓縮任何可能出現(xiàn)的成本開(kāi)支，盡可能的留出利潤(rùn)空間?！睏罘脖硎尽?/p>
即使房企利潤(rùn)表現(xiàn)得到改善，但早年的高利潤(rùn)情況已經(jīng)不可能持續(xù)，接近制造業(yè)的利潤(rùn)水平將是大勢(shì)所趨。
新城控股董事長(zhǎng)王曉松在2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上也認(rèn)為，房地產(chǎn)會(huì)從類金融行業(yè)回歸制造業(yè)屬性。
就毛利率問(wèn)題，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)陳偉健公開(kāi)表示，房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，在限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的情況下，土地增值的空間非常小，這無(wú)疑將對(duì)毛利率造成影響。
華潤(rùn)置地管理層在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，行業(yè)毛利率回歸20%左右是一個(gè)共識(shí)，“主要原因是2017、2018年的高地價(jià)導(dǎo)致毛利率下降，在宏觀調(diào)控下，未來(lái)行業(yè)回不到過(guò)去30%的高毛利時(shí)代?！比f(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝則稱，萬(wàn)科未來(lái)開(kāi)發(fā)毛利率可維持在20%水準(zhǔn)。
對(duì)于毛利率回調(diào)帶來(lái)的行業(yè)變化，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式需要轉(zhuǎn)型，在這一個(gè)過(guò)程中必然會(huì)存在陣痛期，企業(yè)需要順應(yīng)市場(chǎng)變化，創(chuàng)新發(fā)展模式。