摘要：2022年3月17日，正是北京“317”樓市新政發(fā)布五周年的日子。

北京西城區(qū)某學(xué)區(qū)房。?李凱旋?攝

華夏時(shí)報(bào)（www.chinatimes.net.cn）記者?李凱旋?李未來(lái)?北京報(bào)道

2022年3月17日，正是北京“317”樓市新政發(fā)布五周年的日子。

五年前，2017年3月17日下午，北京市四部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，而這一紙文件，成為了不斷上漲的北京房?jī)r(jià)的“休止符”。自2017年317新政（簡(jiǎn)稱(chēng)“317”）后，北京對(duì)首套房實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并提升二套房首付比例，暫停發(fā)放貸款年限25年以上的個(gè)人住房貸款。

“至今距‘317’已經(jīng)五年，北京樓市也已經(jīng)橫盤(pán)5年。此前，北京樓市基本維持著‘兩年一漲’周期邏輯，但是新政實(shí)施之后，這個(gè)邏輯被打破了?！标P(guān)注樓市多年的購(gòu)房者彭月（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

“317”落地之后，北京樓市年度成交套數(shù)曾上演過(guò)環(huán)比腰斬的局面，價(jià)格也在較高點(diǎn)回調(diào)15%左右。投資需求被擠兌出場(chǎng)，房源換手率大幅降低。那么，五周年之后的北京樓市，漲跌邏輯穩(wěn)了嗎？

北京通州北關(guān)某新房項(xiàng)目。?李凱旋?攝

“兩年一漲”魔咒被打破

“2017年之前，北京樓市基本上‘兩年一大漲’。在‘317’出臺(tái)之前3個(gè)月時(shí)間里，北京樓市漲價(jià)進(jìn)入到了頂點(diǎn)，基本上一天一個(gè)價(jià)格，那段時(shí)間很瘋狂。”彭月對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。彭月表示，其在2016年年底買(mǎi)下一套朝陽(yáng)區(qū)二手學(xué)區(qū)房。價(jià)格約560萬(wàn)左右。在拿下房本2個(gè)多月后，也就是‘317’前夕，曾有多位購(gòu)房者詢問(wèn)是否有意愿出手該房源，并給出了700萬(wàn)元的價(jià)格?！爱?dāng)時(shí)要是賣(mài)了，我不到3個(gè)月就能凈賺140萬(wàn)?！迸碓抡f(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月份以來(lái)，北京平均房?jī)r(jià)由37221元/平米上漲至2017年2月份的60738元/平米，漲幅高達(dá)63.18%。

被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為房?jī)r(jià)上漲“終結(jié)者”的“317”一經(jīng)發(fā)布，立即見(jiàn)效。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，“317”實(shí)行一年之后，北京新建商品房住宅簽約23324套，同比下降48.7%；二手房簽約量為12194套，同比下降52%，樓市成交量腰斬。

鏈家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“317”結(jié)束了北京房?jī)r(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢(shì)頭，隨后房?jī)r(jià)連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)下跌，累計(jì)跌幅約15%。2018年3月份，北京二手房均價(jià)回調(diào)至58527元/平米，與2016年年底水平接近。

“317”改變了北京樓市一直以來(lái)的漲跌邏輯，北京樓市出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)，隨后進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)5年的橫盤(pán)期。近兩年，北京樓市一直“不溫不火”，價(jià)格基本保持穩(wěn)定。

北京中原市場(chǎng)研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，北京二手房成交均價(jià)為6.22萬(wàn)元/平米。值得關(guān)注的是，這是北京二手房?jī)r(jià)格在連跌5個(gè)月之后回調(diào)的結(jié)果。新房方面，數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，北京新房成交均價(jià)約為63271元/平米。2月份，新房?jī)r(jià)格再度回落至56912元/平米。

也就是說(shuō)，從2016年底，到2022年1月，以二手房均價(jià)為例，漲幅不足10%。

從狂歡到割肉

在彭月看來(lái)，“317”之前的北京樓市處在“狂歡”的狀態(tài)，“買(mǎi)了房子就能賺錢(qián)，而且好一點(diǎn)的房源都要靠搶?！迸碓略?016年換房時(shí)，在目標(biāo)小區(qū)等待了半年才出現(xiàn)了合適的房源。

彼時(shí)，彭月曾和多位購(gòu)房者在意向房源所在樓道里等待賣(mài)家的消息，只為搶到這個(gè)合適的房源。“從早到晚，十幾名中介帶著各自的業(yè)主等了一天，在樓道里喊著競(jìng)價(jià)，直到賣(mài)家和其中一位簽約了，大家才散?！迸碓聦?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

“317”之前，很多活躍在北京樓市的房產(chǎn)大V都在宣揚(yáng)這樣一個(gè)“投資竅門(mén)”，“哪怕月收入根本不能覆蓋月供，但只要手里的資金能夠覆蓋2年的房貸月供總和，就可以在北京買(mǎi)房。因?yàn)閮赡暌粋€(gè)上漲周期，到時(shí)候房子一賣(mài)，扣除月供和利息，收益非?？捎^。”某大V在購(gòu)房者群如是說(shuō)。

“后來(lái)，好多人都買(mǎi)房了，用少量資金杠桿來(lái)撬動(dòng)五六百萬(wàn)的房源。但是‘317’之后，房?jī)r(jià)回調(diào)得很快。而且首付比例提升，購(gòu)房門(mén)檻提高，購(gòu)房人也減少了。很多在‘317’之前買(mǎi)房的人最終承受不住杠桿的壓力，不得不‘賠錢(qián)’賣(mài)房子還貸款?！迸碓聦?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

以彭月自身的經(jīng)歷為例，她在2016年年底購(gòu)置的這套二手房市場(chǎng)價(jià)格有明顯變化，其最初的成交價(jià)格在560萬(wàn)元左右，兩個(gè)多月之后，也就是2017年3月初，有兩位購(gòu)房者加價(jià)140萬(wàn)元希望彭月能將房子轉(zhuǎn)手?！暗恰?17’之后，這套房子的市場(chǎng)價(jià)一度跌至500萬(wàn)以下，這幾年緩慢回升至580萬(wàn)元左右的水平?！八闵线@五年付出的房貸利息，如果現(xiàn)在賣(mài)的話，還是賠錢(qián)的。”彭月對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

相對(duì)堅(jiān)挺的學(xué)區(qū)房與難以預(yù)期的未來(lái)

看漲預(yù)期的消失讓北京購(gòu)房者展現(xiàn)出濃厚的觀望情緒。市場(chǎng)的猛然轉(zhuǎn)彎讓購(gòu)房者意識(shí)到，原來(lái)北京樓市并不是永遠(yuǎn)的“只漲不跌”。但是五年的橫盤(pán)期中，北京區(qū)域上也呈現(xiàn)出熱度的分化，不同區(qū)位、質(zhì)素、資源的房源在沒(méi)有水分的市場(chǎng)環(huán)境中，展現(xiàn)了其相對(duì)較為真實(shí)的價(jià)值梯度。

“其實(shí)現(xiàn)在在北京要買(mǎi)房子的話，基本上就三種選擇，第一種是西城等區(qū)域的核心學(xué)區(qū)房，戶型比較小，房齡比較大，價(jià)格高。第二種是朝陽(yáng)、海淀等區(qū)域一些新房項(xiàng)目。第三種是例如大興、通州、豐臺(tái)、昌平等較遠(yuǎn)地區(qū)的新房項(xiàng)目。這三種類(lèi)型的房源在價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、配套等方面的差別很大?！卞Ｒ恍路宽?xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)陸朋（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

時(shí)間驗(yàn)證，“317”后價(jià)值最為穩(wěn)固，即“抗跌”的，還是要數(shù)城市核心學(xué)區(qū)房。記者了解到，以西城區(qū)德勝片區(qū)為例，其“317”前夕，某80年代60平戶型，單價(jià)最高到15萬(wàn)/平左右，而目前，該小區(qū)同戶型價(jià)格約為17-18萬(wàn)/平。但是經(jīng)歷了多校劃片等多重政策變更之后，心態(tài)大起大落多少回以后，購(gòu)房者們也不再對(duì)其抱有投資性期待了。已經(jīng)居住在德勝片區(qū)5年的居民謝女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)，“只等孩子一上學(xué)，我就把房子賣(mài)掉，趕緊變現(xiàn)，政策未來(lái)還不知道會(huì)怎么變，萬(wàn)一大跌了就麻煩了?！?/p>

對(duì)于北京房?jī)r(jià)下跌的焦慮不無(wú)道理。在彭月看來(lái)，即便是核心學(xué)區(qū)房，經(jīng)過(guò)了多校劃片等多次政策變化之后，前景也很難講。

“雖然這兩年出過(guò)不少政策，但因?yàn)樽顑?yōu)質(zhì)的教育資源仍然集中在西城海淀，所以學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的下降?！蔽鞒堑聞倨瑓^(qū)一位房產(chǎn)中介人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

上述房產(chǎn)中介人員認(rèn)為，“多校劃片”新政在初期的確對(duì)核心學(xué)區(qū)房市場(chǎng)起到一定的震懾作用，但隨后價(jià)格和成交又重新回到高點(diǎn)，本質(zhì)上是因?yàn)槠淙允谦@得優(yōu)質(zhì)教育資源的“敲門(mén)磚”。

“我是‘多校劃片’之后買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，德勝六鋪炕的一個(gè)小房源，均價(jià)差不多是18萬(wàn)元/平米。其實(shí)也是有顧慮的，害怕會(huì)被劃分出學(xué)區(qū)，但是周邊的小學(xué)資源都不錯(cuò)，我們也能夠接受孩子被調(diào)劑到其他學(xué)區(qū)的學(xué)校?！痹?021年年末購(gòu)買(mǎi)了西城學(xué)區(qū)房的業(yè)主劉女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

劉女士表示，其已經(jīng)觀察西城學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)走勢(shì)近兩年?！耙恢倍际枪芸貙W(xué)區(qū)房，但是西城優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)根本沒(méi)有降下來(lái)過(guò)，而且房源也很搶手。我們錯(cuò)過(guò)了好幾個(gè)合適的房源，最終在今年年初簽了這套房子?！眲⑴繉?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

“如果從戶型、小區(qū)配套來(lái)看，這個(gè)房子肯定是不值18萬(wàn)元/平米的，而且不到50平米的面積也不是很適合一家三口居住。所以，后續(xù)在孩子入學(xué)之后，我們會(huì)把這套房子租出去，然后在學(xué)校周邊租一個(gè)大一點(diǎn)的房子。等到孩子小學(xué)畢業(yè)之后，我們會(huì)把這套學(xué)區(qū)房賣(mài)掉，也算是一種投資吧。”劉女士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表明了后續(xù)對(duì)學(xué)區(qū)房的安排。

剛需的煩惱

近年來(lái)，隨著核心城區(qū)的供地面積不斷減少，房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向房山、大興等區(qū)域拿地。由此，北京四環(huán)內(nèi)的新房項(xiàng)目越來(lái)越稀缺，五環(huán)之外的新房項(xiàng)目則呈現(xiàn)“扎堆開(kāi)盤(pán)”的態(tài)勢(shì)?！?5平米的三室兩廳在630萬(wàn)元以內(nèi)可以成交，均價(jià)大概是6.6萬(wàn)元/平米。”陸朋對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

在陸朋看來(lái)，其所銷(xiāo)售的這一新房項(xiàng)目毗鄰亦莊，而亦莊的新房項(xiàng)目已經(jīng)邁入了“8萬(wàn)元/平米”的時(shí)代?！叭绻磁涮自O(shè)施，現(xiàn)在整個(gè)南邊都沒(méi)有北邊繁華，但是隨著產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)入南城，瀛海這邊的新房項(xiàng)目有很大的增長(zhǎng)空間。”陸朋表示。

分化的格局也越來(lái)越明顯。溫馨（化名）正準(zhǔn)備在北京置業(yè)，她能拿出的全部資金有300萬(wàn)，具有首套房資格，且不希望后續(xù)有較大的月供壓力?！叭绻胭I(mǎi)一套兩居室，朝陽(yáng)、海淀這樣的區(qū)域我們預(yù)算根本不夠，只能是轉(zhuǎn)向房山、昌平、大興、通州置業(yè)?！睖剀皩?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

“遠(yuǎn)一點(diǎn)區(qū)域可選的新房項(xiàng)目多，戶型面積都合適，但是我們覺(jué)得配套不好，又擔(dān)心沒(méi)有投資價(jià)值。核心一點(diǎn)的區(qū)域我們想買(mǎi)房就要犧牲居住面積和居住品質(zhì)，也不甘心，已經(jīng)猶豫很久了?！睖剀皩?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

北京天通苑某項(xiàng)目。?李凱旋?攝

針對(duì)這種分化局面，已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)超過(guò)10年的陸朋說(shuō)：“我賣(mài)房子，從北京的北邊一直賣(mài)到北京的南邊。確實(shí)現(xiàn)在北京核心區(qū)域和非核心區(qū)域的房?jī)r(jià)差異比較大，但是如果是剛需首套房，我會(huì)覺(jué)得戶型和地理位置是主要決定點(diǎn)，配套設(shè)施后續(xù)會(huì)隨著交通設(shè)施的發(fā)展逐步完善?！?/p>